מאת: מאת - יוסף איזנשטדט

מאמרים איטום גגות - מידע כללי על שיטות האיטום

איטום בתים משותפים

מאת יוסף אייזנשטדט- איטום אייזנשטדט.
על חובותיו של ועד בית משותף לבצוע איטום גג יסודי אשר יעמוד במבחן הזמן וחובותיו לפתרון בעיות רטיבות.

חורף חם ויבש בבית, מהם חובות ועד – הבית ? 

הכותב, יוסף איזנשטדט, הנו קבלן איטום וביצוע ותיק, מומחה לכל ליקויי איטום לרבות הצגת הנדרש בפני ועדי בתים ובדיונים משפטיים שעה שהדייר מתקשה להתמודד עם טענות סרק מטעם ועד הבית, המנציחות את נזקיו ללא פתרון. 

התופעה ידועה: 

ועד בית המתעלם מהצורך בבצוע איטום יעיל. ועד הבית מתעלם מטיפול בקירות מרטיבים, מן הצורך לבצוע שיפוץ חיצוני או לבצע איטום יסודי של גג דולף. חוויה רווחת היא רדיפה אחר קבלן האיטום הזול שיש לו אחריות בתוקף ואשר כלל לא מגיע לבנין או מגיע ל 5 דקות, מורח משהו ונעלם, בעוד הדייר תקוע ללא ידיעה אם העבודה הועילה או לא.  

יסוד התופעה הנו בגלגול אחריות מוועד הבית אל קבלן האיטום המבצע, כאילו אין לוועד עצמו אחריות והוא משוחרר, כביכול, מכוח מסמך האחריות- שאינו שווה את הדיו הרשום עליו.  

האם נדרש ועד הבית מלכתחילה להבטיח טיפול יעיל ועמידה בתקנים או שמא המחיר הזול הוא הקריטריון ההנדסי היחיד לבחירת הקבלן וסוג העבודה ?

התשובה היא חד משמעית: כן, הדבר באחריות ועד הבית. מסתבר שמי שנחוש לקבל טיפול ראוי - יוכל במאמץ קל לקבלו מ"המפקחת על חוק בתים משותפים 1953" אשר ממוקמת ליד משרדי הטאבו. אם יתרשל או ימאן הועד- תמנה המפקחת ועד מטעמה. המפקחת היא בבחינת שופטת לכל דבר וענין לרבות יכולת רישום הערת אזהרה בטאבו, הטלת עיקולים ואמצעים נוספים. המפקחת היא המייצגת הנאמנה ביותר של הדייר הגר בבית משותף. אם קיים סירוב של ועד הבית או נזקים קודמים- ניתן לקבל פיצוי והוראת תיקון ראוי והכול תוך חודש ימים בממוצע מאז הדיון הראשון.

ניתן גם לבצע טיפול עצמאי על קטע הגג מעליך ולהתקזז מתשלומי ועד הבית לעתיד.  

לגבי איטום גג הבית המשותף - לא מומלץ לבצע שום טיפול פחות מאשר יריעות ביטומניות משוכללות בעובי 5 מ"מ. שכן, בתנאי מזג אויר מקצין וגלי חום עם עוצמת גשמים אינטנסיבית, אין די במריחות אקריליות או במריחות זפת. קירות מרטיבים ניתן לאטום באמצעות ריסוס בחומרים מתקדמים הנספים אל תוך הקירות ואשר יעילותן מפתיע- לטווח ממושך, לעיתים גם אם מצב הקיר קשה וזועק לשיפוץ.  

פתחי חלון מרטיבים נדרשים לעיתים להתקנת גגונים זעירים מעליהם - למניעת מגע ישיר של גשם בזגוגיות או בתריסים. הרטבה בקטעים נמוכים מתחת לחלונות- יכולה להיפתר גם היא כתוצאה מהתקנת הגגון אך מובן שנדרשת בדיקה יסודית ואיטום משלים סביב חלונות, ספים, אדני חלונות- וכיוצ"ב. חומרי האטימה המומלצים לשימוש הנם מסטיקים על בסיס פוליאוריטן ולא מומלץ לרכוש חומרי אטימה סיליקונים זולים למיניהם. 

חזרה לענין איטום גגות משותפים  

נזילת מים מגג לרוב איננה אירוע נקודתי למרות שהנזק נמצא בקטע מוגדר. החשיבה שניתן לבצע תיקון מקומי מעל - היא מוטעית מיסודה ונועדה לכישלון, מאחר ויש לראות את גג הבית כ"משטח סופג" דוגמת ספוג, שיש לבצע בו איטום כולל.  

נזילות מים בהעדר איטום תקין אינן נגמרות באי נוחות בלבד לדייר. יש בהן לפגוע בקונסטרוקציית הבטון ובתקרה עצמה עד כדי נשירת טיח, החלדת מוטות ברזל ותהליכים קורוזיוביים שעלות התיקונים שלהם, ולעיתים הצורך בתמיכה של התקרה- עצומה ביחס לנדרש למניעת נזקי הרטיבות.  

דרישות החוק הן לביצוע איטום גג כל 3 שנים. לפיכך, אם הדייר סבור כי הגג הוזנח ולא נאטם שנים רבות עליו להזהיר את הועד כי ישא אישית בהוצאות התיקונים שיידרשו - הואיל והועד מתעלם לא רק מצרכי הדייר אלא גם מלשון החוק היבש שנחוקק עבור הגנתו. חוק שהמפקחת על בתים משותפים מונתה בכל עיר ומחוז על מנת להעניק לו שיניים נשכניות ועל מנת להבטיח את רכושו ואיכות מגוריו. הפנייה אל המפקחת היא בדומה ל"תביעות קטנות". רצוי לצלם נזקים ולשלוח מכתב התראה מקדים בדואר רשום אל נציג ועד הבית וניתן גם להגיש העתקים לשאר הדיירים, שכן אלו הם שידרשו לשלם את מחדלי הועד ואת תיקון נזקי הרטיבות כתוצאה ממעשיו או מחדליו. 

נוסף לאיטום, מתחייבת בדיקת כמות המרזבים ומידת יעילותם. מרזבים סתומים או צרים- המועדים לסתימה- נדרשים תיקון, הרחבה או ניקיון. יש לדרוש את ניקיון הגג באופן מוחלט בטרם תחילת החורף למניעת סתימת מרזבים. כמו כן יש לוודא את עיגונם של אנטנות או פירוקן, עיגון עציצים, פינוי פסולת, לרבות ריהוט שהמבלים על הגג נוטים להתעלם ממנו ולהשאירו על גג הבית.  

עיקרי "חוק בתים משותפים משנת 1953" נכללים בחוק המקרקעין תשכ"ט 1959 בפרק מיוחד. מכוחו: כל הליכי רישום בתים משותפים וכל סוגיה הקשורה לבית המשותף מתקיימים בפני "המפקח על רישום מקרקעים בלשכת רישום המקרקעין" (הטאבו). בפרט, פרק ו` "ניהול הבית המשותף לפי חוק המקרקעין", הכולל מפתח לחלוקת התשלומים בין הדיירים, מינוי ועד הבית המשותף, ואחריותו לטיב תחזוקת הבית ונושאים נוספים.

בכל מצב של חשש או בדל-חשש מומלץ לזמן מומחה איטום כגון לצורך מתן חוות דעת על הדברים הנחוצים לטיפול ו/או הגשת הצעת מחיר, בהתאמה.

ניתן גם לפנות בנושא למהנדסי בניין או למהנדס מטעם תרבות הדיור. 

בברכה,

אייזנשטדט יוסף

איטום אייזנשטדט